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   【煥廷來(lái)辦案】

 

   2013年5月29日，韓某某（承租方）與鄭州某公司（出租方）簽訂房屋租賃合同，將公司的一間110平房屋租賃給原告，其后，韓某某按照合同內(nèi)容支付了相應(yīng)的租金和物業(yè)費(fèi)用。按照約定，該公司應(yīng)在合同簽訂后10日內(nèi)將房屋交付給原告。但后經(jīng)韓某某多次催促，被告仍未交付。經(jīng)其調(diào)查，該公司在此之前已將房屋的一部分租賃給另一家公司，租期至2013年12月21日，其所稱合同簽訂后十日交房不可能實(shí)現(xiàn)，基于此，韓某某發(fā)出通知要求解除雙方合同，后因協(xié)商未果訴至鄭州市金水區(qū)法院。韓某某一審為委托律師，二審時(shí)將此案委托我方，訴至鄭州市中級(jí)人民法院，接受委托后，我方認(rèn)真探究案情，理順?lè)�律關(guān)系，期間，經(jīng)歷兩次開(kāi)庭，一次勘察現(xiàn)場(chǎng)，配合法官審理工作，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。

   【直擊法庭】

   本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)

   1.針對(duì)合同所涉房屋的租賃面積范圍有爭(zhēng)議；

   2.針對(duì)被上訴人鄭州某公司是否履行了交付房屋的舉證責(zé)任分配有爭(zhēng)議；

   3.針對(duì)合同解除時(shí)間有爭(zhēng)議。

【煥廷有話說(shuō)】

   圍繞上述爭(zhēng)議焦點(diǎn)，接下來(lái)我們就談?wù)劽鎸?duì)為了解決或防止此類案件的發(fā)生，承租人和出租人在簽訂房屋租賃合同時(shí)應(yīng)注意哪些問(wèn)題。

——雙方在自愿平等的基礎(chǔ)上，列入合同的所有條款都有效嗎？

   答：并非全部有效，以下四種免責(zé)條款無(wú)效。

   （1）租客延期繳納物業(yè)費(fèi)，造成經(jīng)濟(jì)損失全由租客承擔(dān)，且房東有權(quán)解除或終止合同。

   （2）租客對(duì)房屋具有維修義務(wù)。

   （3）出租期間，引起的安全事故等責(zé)任均由租客個(gè)人負(fù)責(zé)。

   （4）舊租客租賃到期后，由新租客去收房入住。如舊租客延期交付，由新租客去追責(zé)，房東僅協(xié)助，并無(wú)違約責(zé)任。（承租人同意的除外）

   以上六條免責(zé)條款是無(wú)效的，不管是承租人還是出租人，在訂立合同時(shí)一定要注意這個(gè)問(wèn)題，合同有效的前提是不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，否則會(huì)帶來(lái)訴訟的風(fēng)險(xiǎn)。

   ——對(duì)方不履行合同義務(wù)，由誰(shuí)來(lái)舉證？

   答：通常情況下，主張合同義務(wù)尚未履行的當(dāng)事人往往無(wú)從舉證，為此《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五條第二款規(guī)定，“對(duì)合同是否履行發(fā)生爭(zhēng)議的，由負(fù)有履行義務(wù)的當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任。”

   ——租房合同解除生效的時(shí)間是什么？

   答：如果出現(xiàn)約定解除或者法定解除的情形，解除自解除通知到達(dá)承租人時(shí)生效（合同中另有約定的除外）。