【房屋租賃合同效力認(rèn)定】

 

對(duì)房屋租賃合同的效力主要應(yīng)從以下幾個(gè)方面來(lái)審查：

 

(一)審查合同的主體是否適格。即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。

 

(二)審查租賃的標(biāo)的物是否為法律法規(guī)禁止出租。但只要法律法規(guī)沒(méi)有禁止出租的房屋，都應(yīng)是可以出租的。

 

而建設(shè)部1995年以第42號(hào)令發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：

 

1、未依法取得房屋所有權(quán)證的;

 

2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

 

3、共有房屋未取得共有人同意的;

 

4、權(quán)屬有爭(zhēng)議的;

 

5、屬于違法建筑的;

 

6、不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的;

 

7、已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;

 

8、不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門(mén)有關(guān)規(guī)定的;

 

9、有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

 

【房屋租賃合同糾紛如何處理】

 

有效房屋租賃合同糾紛的處理包括以下兩種情況：

 

(一)合同不解除，出租人起訴僅要求承租人償付欠租并支付滯納金的，法院應(yīng)予支持，滯納金按合同約定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算;若合同約定的滯納金標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高而顯失公平，應(yīng)以中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期付款的違約金標(biāo)準(zhǔn)確定承租人應(yīng)付之滯納金。

 

(二)合同解除時(shí)有關(guān)問(wèn)題的實(shí)體處理

 

1、 關(guān)于解除合同的條件：通常出現(xiàn)以下幾種情況之一的，出租人有權(quán)要求解除合同：

 

(1)承租人欠租超過(guò)合同約定期限;

 

(2)合同未約定期限的，欠租達(dá)三個(gè)月以上；

 

(3)承租人未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租的；

 

(4)承租人擅自改變房屋結(jié)構(gòu)或約定用途的。出現(xiàn)以下幾種情況之一的，承租人有權(quán)要求解除合同：

 

①出租人未按約定的時(shí)間向承租人提供出租房屋的;

 

②出租人所提供的房屋不符合合同約定，導(dǎo)致承租人不能實(shí)現(xiàn)合同目的的;

 

③出租人不按合同約定的責(zé)任負(fù)責(zé)維修房屋及其設(shè)施，保證房屋安全的;

 

④租賃物危及承租人的安全或健康的。此外，因不可抗力的原因?qū)е潞贤瑹o(wú)法履行或經(jīng)當(dāng)事人雙方協(xié)商一致同意解除合同的，法院亦可以解除合同。

 

2、 承租人對(duì)房屋有裝修時(shí)，對(duì)裝修的處理：

 

合同有約定按約定處理;

 

合同未約定的，能拆除的拆除，拆后可以繼續(xù)使用的動(dòng)產(chǎn)裝修由承租人拆走，對(duì)于不能拆除的固定裝修以及拆除后不能繼續(xù)使用的動(dòng)產(chǎn)裝修，如承租人對(duì)裝修問(wèn)題提出訴訟請(qǐng)求并提出評(píng)估申請(qǐng)，法院應(yīng)委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)裝修予以評(píng)估，由出租人酌情承頂，給予承租人相應(yīng)補(bǔ)償;

 

對(duì)于不能承頂部分造成的損失，因承租人過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致合同解除的，裝修損失由承租人自己承擔(dān);

 

因出租人過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致合同解除的，裝修損失由出租人承擔(dān);

 

雙方均有過(guò)錯(cuò)的，由雙方按過(guò)錯(cuò)大小分別承擔(dān)。

 

3、 因承租人過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致合同解除時(shí)的違約賠償問(wèn)題。承租人應(yīng)向出租人承擔(dān)的違約責(zé)任是：

 

(1)所欠租金及其它費(fèi)用的逾期付款違約金(即滯納金);

 

(2)簽約時(shí)所交租賃定金由出租人沒(méi)收;

 

(3)當(dāng)上述違約金及租賃定金不足以彌補(bǔ)出租人因解除合同所受的損失時(shí)，承租人還應(yīng)向出租人另行支付損失賠償金。

 

4、 因出租人過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致合同解除時(shí)的違約賠償問(wèn)題。出租人應(yīng)向承租人承擔(dān)的違約責(zé)任是：

 

(1)向承租人雙倍返還租賃定金;

 

(2)賠償承租人的裝修損失;

 

(3)當(dāng)上述違約金及租賃定金仍不足以彌補(bǔ)承租人因解除合同所受的損失時(shí)，出租人還應(yīng)另行向承租人支付損失賠償。